공사비 상승으로 멈춘 재개발과 재건축: 아파트 착공 현황 분석
공사비 상승으로 멈춘 재개발과 재건축: 아파트 착공 현황 분석
공사비 뛰자 재개발, 재건축 멈춰
서울 강서구의 방화 6구역 재개발 공사 현장은 현재 아파트와 빌라 등 노후 주택 지역을 재정비해 577가구 규모의 아파트를 세우는 대규모 사업의 중심지이다. 이곳은 한때 활기찬 생활의 터전이었으나, 지금은 높은 철제 펜스로 완전히 둘러싸여 있으며, 건설 자재나 차량이 전혀 보이지 않는 적막한 공터로 변해 있다.
이 지역의 주민들은 이미 1년 6개월 전에 이주를 마쳤고, 작년 4월에는 철거 작업까지 완료되어 사업이 순조롭게 진행될 것으로 기대됐다. 그러나 예상과 달리, 사업은 여전히 첫 삽조차 뜨지 못한 상태로 멈춰 서있다. 이로 인해 방화 6구역은 서울 강서구의 재개발 사업이 직면한 여러 난제들을 상징하는 사례로 주목받고 있다.
사업 지연의 주된 원인은 급격히 상승한 공사비에 있다. 2020년, 조합은 시공사와 평당 471만원의 공사비로 계약을 체결했다. 그러나 이후 금리와 자재 가격의 급등으로 인해 공사비 증액을 둘러싼 갈등이 발생했다.
조합과 시공사 사이의 진통은 결국 작년 10월, 평당 공사비를 727만원으로 상향 조정하는 데 합의를 보면서 일단락되는 듯했다. 하지만, 이러한 합의에도 불구하고, 3년 만에 55%나 상승한 공사비에 대해 일부 조합원들이 반발하였다. 반발은 소송으로 이어졌고, 이로 인해 사업은 착공조차 시작하지 못한 채 지연되고 있다.
2~3년 뒤 공급 물량 부족으로 집값 급등할 수도 있어
공사비의 급격한 상승이 도심 주택 공급의 중추 역할을 담당하고 있는 민간 재개발 및 재건축 사업에 차질을 빚게 하고 있다. 이러한 상황은 과거 정부 시절 재건축 규제 강화로 인해 발생한 공급 부족 문제와 맞물려 아파트 가격이 2020년 하반기부터 치솟기 시작한 배경이 되었다.
현 정부는 주택 공급 확대를 통해 이러한 문제를 해결하고자 했다. 이를 위해 지난해 초 재건축 안전진단 기준을 완화하는 등 규제 완화 조치를 취했다. 하지만, 공사 비용의 상승이 새로운 장애물로 떠오르며 건설사들이 착공을 미루고 신규 수주를 꺼리게 되었다.
이로 인해 재개발과 재건축을 포함한 전국 아파트 착공 실적은 지난해 전년 대비 반으로 크게 감소했다. 공사비 상승이 도심 주택 공급에 미치는 영향은 심각한 수준에 이르렀으며, 이는 공급 부족 문제를 더욱 악화시키고 있다.
아파트 건설 기간이 대략 2~3년이 소요된다는 점을 고려할 때, 현재의 상황에서는 도심 내 주택 공급에 심각한 공백이 발생하고 있다. 이는 전문가들 사이에서도 큰 우려의 목소리로 이어지고 있다. 그들은 아파트 착공 물량의 지속적 감소가 몇 년 뒤 부동산 가격의 급등으로 직결될 것이라고 경고하고 있다.
이러한 현상의 배경에는 공사비의 급등이 자리 잡고 있다. 공사비 상승 분을 두고 시공사, 조합, 그리고 조합원 간에 발생하는 갈등은 공사 지연의 주된 원인으로 작용하고 있다. 이러한 갈등은 공사 진행에 차질을 빚게 하여, 주택 공급의 지연을 초래하고 있다.
공사비가 급등한 이유는 몇 가지로 분석된다. 첫째, 코로나 팬데믹이 전 세계적인 공급망의 붕괴를 초래하였다. 이로 인해 건설에 필요한 자재의 공급이 원활하지 못하게 되었다. 둘째, 우크라이나 전쟁이 발생하면서 원자재 가격이 크게 상승하였다. 이 두 가지 상황이 겹치면서 공사비의 급등을 불러일으켰다. 여기에 고금리 상황이 더해지면서 건설 비용의 부담은 더욱 가중되고 있다.
결과적으로, 이러한 상황은 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있다. 특히 도심 주택 공급의 공백은 향후 몇 년 동안 부동산 가격의 급등을 예고하고 있다. 이에 따라 주택 시장의 불안정성이 증가할 것으로 예상되며, 향후 시장의 동향에 대한 면밀한 분석과 대응이 필요한 시기임이 분명하다.
공사비용이 크게 올라 건설사들이 집을 지어도 남는 게 없다며 착공 미루고 신규수주 꺼려
서울 지역의 재건축과 재개발 프로젝트에서 공사 비용이 크게 상승했다는 것이 주거환경 연구원의 최신 조사 결과로 드러났다. 2022년 기준으로, 서울 내 재건축 및 재개발 프로젝트의 평균 공사비는 3.3㎡당 637만원에 달하며, 이는 2년 전에 비해 무려 27.3%나 급증한 수치이다. 당시의 평균 공사비는 528만7000원이었다.
이러한 현상은 서울에만 국한된 것이 아니라 전국적인 추세로 나타나고 있다. 전국의 재개발 및 재건축 평균 공사비도 같은 기간 동안 26.3% 상승했다. 구체적으로는 3.3㎡당 480만3000원에서 606만5000원으로 증가했다. 이러한 상승률은 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.
이번 조사 결과는 건설 비용의 상승이 부동산 가격에 직접적인 영향을 미치며, 장기적으로 주택 시장의 동향을 예측하는 데 중요한 지표가 될 수 있음을 시사한다. 부동산 개발에 대한 투자자와 개발자, 그리고 예비 주택 구매자들은 이러한 변화를 면밀히 주시하며, 향후 시장의 움직임을 예측하는 데 참고해야 할 것이다.
공사비 상승이 도심 내 주택 공급의 큰 비중을 차지하는 재건축 및 재개발 사업의 진행 속도를 더디게 만들고 있다. 이로 인해 아파트 착공 실적은 현저히 감소하는 추세를 보이고 있다.
지난해 1월부터 11월까지 전국적으로 착공된 아파트 가구 수는 13만 3585가구에 그쳤다. 이는 전년 대비 절반 수준으로 줄어든 것으로, 주택 공급에 있어 심각한 위축을 나타내고 있다.
건국대 박합수 겸임교수는 주택 착공 실적이 주택 공급의 선행 지표로 작용함을 언급하며, 현재 착공량이 줄어듦에 따라 2-3년 후 실제 입주가 시작될 때 공급 부족 현상이 발생할 것이라고 예측했다. 이러한 공급 부족은 집값의 급등으로 이어질 가능성이 높다고 박 교수는 경고한다.
이러한 현상은 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됨에 따라, 정부와 관련 기관의 세심한 주목과 대응이 필요한 시점이다.
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